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Corte de Arbitraje

Las comunidades de propietarios y en especial los administradores de fincas, tienen una nueva arma muy valiosa para solucionar los problemas de retrasos o morosidad de cuotas y derramas en las comunidades de fincas.

La Corte de Arbitraje asegura sentencia arbitral o laudo definitivo en 30 días, si no, la misma se compromete por escrito a adelantar el importe correspondiente a las cuotas o derramas que reclame la comunidad de vecinos.

La sentencia arbitral o laudo no es recurrible y nunca se ha anulado ningún laudo de la Corte de Arbitraje.

Si el condenado no cumple se procede a la ejecución forzosa, obteniendo resultados en un breve espacio de tiempo, y proporcionando y asumiendo la Corte de Arbitraje los costes de abogado y procurador.

Para más información:
Javier Gómez Mulet
964-551969
653853408
j.mulet@justiciaarbitral.com
www.justiciaarbitral.com

 

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Dínoslo y te lo intentaremos buscar “a la carta”.

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Dínoslo y te asesoraremos con rigor.

¿Quieres hacernos alguna critica, si puede ser “constructiva” mejor?
No te prometemos nada, pero te escucharemos y te lo agradeceremos.

¿Tienes alguna duda, bien de lo publicado en esta web, o cualquier otra sobre el proceso de compraventa, gastos de comprador y vendedor, temas fiscales (incremento patrimonial, deducciones por compra de vivienda), etc…?.
Te lo explicamos gratuitamente aunque el tema no vaya con nosotros. Rellena lo que corresponda o lo que te apetezca del formulario y te contestaremos en el menor tiempo posible.

En este sentido te añadimos algunas de las cuestiones que más suelen interesar al particular, pidiendo disculpas a los ya iniciados por el lenguaje sencillo, casi coloquial, utilizado para llegar a la mayor cantidad de personas posible.

1.- Gastos de comprador y vendedor y proceso de compraventa de una vivienda.
2.- Obtención y gastos de un préstamo hipotecario
3.- Consejos y curiosidades
4.- Diccionario urbanístico.
 

1.- Gastos de comprador y vendedor y proceso de compraventa de una vivienda.


a) Gastos del comprador:

• IVA:
Es el 7% sobre el valor de escritura y en el caso en que sea una vivienda
nueva se le paga directamente al vendedor.
Si el bien es de 2ª mano, el IVA es sustituido por el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (modelo 600) que asciende igualmente al 7%.
En este caso hay treinta días hábiles, desde la fecha de escritura, para pagar dicho impuesto a través del modelo 600, en cualquier entidad bancaria.

• Gastos de escritura (Notario):
No es un gasto fijo ni proporcional al precio.
En vivienda nueva lo paga el comprador; en 2ª mano, donde casi nunca se sigue la ley (según la cual el comprador paga la primera copia y el vendedor el resto), es negociable; y específicamente en Almazora, la costumbre es que pague la mitad el comprador y la mitad el vendedor.
Ejemplo:
Para una vivienda de 180.000 € el coste de Notaria puede ascender a un total de 600 € aproximadamente (300 € a cada parte).

• Registro:
Tampoco es fijo ni proporcional al precio.
Ejemplo:
Para una vivienda de 180.000 € puede ascender a unos 180 € aproximadamente.

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (también modelo 600):
Es sólo para las compras de bienes que llevan IVA (en viviendas de 2ª mano no existe).
Es el 1% sobre el valor de escritura, pero hay una excepción, si la compra es porvivienda habitual (es decir, donde el comprador vive al menos 6 meses y un día seguidos) sólo pagará el 0’1% sobre el valor de compra.


b) Gastos del vendedor:

• Escritura de compraventa (Notario):
En obra nueva, ya hemos comentado que la escritura pública la paga el comprador; en segunda mano depende del acuerdo al que se haya llegado con el comprador (ver gastos del comprador).

• Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la mal llamada “Plusvalía municipal”):
Es un impuesto municipal, que por ley pertenece siempre al vendedor y depende del valor catastral del suelo que tenga el bien vendido (lo pueden ver en la papeleta del Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y de los años que se haya tenido en propiedad; la gente tiene la falsa creencia que su valor depende del precio del bien vendido.
Los bienes rústicos no pagan “Plusvalia municipal”; sólo los bienes urbanos o urbanizables.
Ejemplo:
En Almazora, un piso cuyo valor del suelo en la papeleta del IBI es de 6.353,66 € y que lo hemos tenido en propiedad 5 años paga 250 € de este impuesto.
Hay 30 días hábiles desde la fecha de escritura, para presentar en el Ayuntamiento la compraventa con el fin de que hagan la liquidación de este impuesto.

2.- Obtención y gastos de un préstamo hipotecario.

La obtención de un préstamo hipotecario y sus condiciones dependen en parte de las características y fisonomia del cliente, de las características del activo o bien a comprar y de las características o coyuntura de la entidad bancaria que va a financiar (necesidades del banco o caja de ahorros en ese momento, si el banco dispone de oficinas abiertas al público o funciona por internet, etc…
Al final y generalizando, cuanta más seguridad tenga el banco en cuanto al cobro de la deuda, mejores condiciones podremos obtener. En cuanto a los gastos son los siguientes:

• Comisión de apertura:
Es un solo pago al principio del préstamo, es negociable, y puede oscilar desde un 0% (banca por internet o un cliente muy excepcional para el banco) a un 1’5 o 2% (ilimitado por arriba).

• Tasación:
Una empresa independiente valora la finca a comprar visitando la misma y midiéndola, o lo que es lo mismo, es una manera objetiva que tiene la entidad de crédito de saber lo que vale esa finca. El gasto de la tasación puede oscilar entre 180 y 250 €, dependiendo del valor de la finca.
El banco concederá el préstamo dependiendo, entre otras variables, del valor de la tasación; y dependiendo del cliente y de la finca, concederá un porcentaje sobre la misma tasación, que puede oscilar desde el 70% o menos (en fincas rústicas o locales comerciales) hasta el 100% o más (en viviendas,para los mejores clientes, o clientes con un buen aval, o en general operaciones con menos riesgos).

• Escritura pública del préstamo hipotecario (Notaria):
Igual que la escritura pública de compraventa, los préstamos hipotecarios también se elevan a público. Como en la anteriormente mencionada no es un gasto fijo ni proporcional al valor del préstamo.
Ejemplo:
Para un préstamo de 150.000 € puede costar 600 € aproximadamente.

• Actos Jurídicos Documentados:
Se paga sobre la total responsabilidad del préstamo: es un impuesto no negociable y realmente corresponde al 1% sobre la total cuantía que le podría reclamar el banco si usted dejara de pagar y se fueran acumulando deudas e intereses. Esta cuantía suele ser un 50% más del valor del préstamo, por la cual para calcular dicho impuesto solo tiene que contar un + 1’5% sobre el valor del préstamo.
Ejemplo:
Para un préstamo de 150.000 € pagará 2.250 € aproximadamente

• Registro del préstamo hipotecario:
No es ni fijo ni proporcional a la cuantía del préstamo.
Ejemplo:
Para un préstamo de 150.000 € le costará unos 200 €aproximadamente.

• Comisión de Cancelación parcial:
Si usted adelanta dinero durante el préstamo le pueden cobrar un porcentaje por cancelar anticipadamente. Negociando hoy en día se puede conseguir perfectamente que no exista esta comisión, o que no exista si no se cancela más de un porcentaje anual del préstamo (+ 25% anual).

• Comisión de Cancelación total:
Se le cobra un porcentaje (el 1 ó 2%) si cancela anticipadamente el préstamo.Esta clausula es negociable.

• Cancelación del préstamo hipotecario:
Cuando acabe de pagar el préstamo, todavía tendrá el gasto de “levantar” la carga del registro, es decir, hacer una escritura pública de “carta de pago” y pasarla por el registro.
Ejemplo:
Para un préstamo de 150.000 € le costará unos 500 € aproximadamente ( 350 € aproximadamente de escritura pública y 150 € aproxiamdamente de Registro).

• Tramitación:
Tanto del préstamo hipotecario como de la compraventa: las entidades bancarias delegan en algún gestor administrativo (gestorias) la tramitación tanto del préstamo como de la compraventa.Le costará hasta 240 € por tramitacion, es decir, cerca de los 500 €.

• El interés:
Lo más importante con diferencia, ya que va a configurar la cuota mensual que usted va a pagar. Hay muchos tipos de préstamos hipotecarios (con carencia, con intereses fijos), pero los más habituales son los de interés variable, el cual se revisa anualmente. El dato fundamental es el EURIBOR o precio del dinero, al cual las entidades de crédito le suman “su beneficio”.
Si a usted le ofrecen un EURIBOR + 0’75 y el euribor en ese momento está al 4’75%, le están dando un interés de un 5’5%. Normalmente se revisa anualmente a la alta o a la baja y lo que cambia es el EURIBOR (como ya habrá visto u oído en presa, telediarios, etc…).
Una vez tiene su oferta, la pone en el simulador que existe en esta página web para que configurando la cuantía y los años del préstamo (hay entidades que ya ofrecen hasta 40 o 50 años, pero lo más normal es que le admitan hasta que usted cumpla 65 o 70 años y lo estandart es hasta 30 ó 35 años), y la cuantía, y le saldrá la cuota a pagar.
El antes mencionado “beneficio” del banco puede ir desde el 0’30% en banca electrónica hasta lo que el banco quiera por arriba.
Dependiendo de la entidad y lo buen cliente que usted pueda ser para la misma conseguirá un mejor o peor interés.

3.- Consejos y curiosidades.

La comisión inmobiliaria o de intermediación que cobra un intermediario inmobiliario es libre; de hecho está limitada, pero a la baja, para que no se produzca competencia desleal.
Lo que sí que debe usted conseguir en aras de la transparencia es saber cuanto va a pagar usted y cuanto la otra parte.

En este sentido hay empresas inmobiliarias que a usted le dicen que no le cobran nada, y que a la otra parte tampoco le cobran nada. La comisión por intermediación inmobiliaria siempre esta en medio y siempre es menos dinero que va a recibir el vendedor y más dinero que le cuesta al comprador, y es lógico que las dos partes sepan a lo que asciende. Desconfíe de los que trabajan gratis (no existen) o los que ocultan su comisión (si la ocultan, en muchos casos es porque es muy alta).
Ejemplo:
Yo, vendedor quiero vender un piso por 180.000 € y la inmobiliaria lo pone a la venta por 200.000 € y lo vende. Realmente esta cobrando más de un 11% por esta venta. El problema está en que si alguna de las parte no lo sabe...

• Vaya siempre a varias entidades bancarias a la hora de pedir un préstamo hipotecario. Un 0’25% de diferencia en el interés suponen pocos euros en la cuota mensual, pero muchos miles de euros de diferencia a muy largo plazo, si además capitalizamos mes a mes esa pequeña diferencia.

• Pida siempre una nota simple en el registro de la propiedad correspondiente de la finca a comprar, incluso mejor una nota extensa si tiene dudas, donde le cuentan todo el historial de la finca, o si la misma tiene alguna carga o limitación oculta.

• Si compra una vivienda en comunidad, si tiene posibilidad pregunte a los vecinos sobre la comunidad, convivencia, algún problema oculto o algún gasto extra próximo del que no se le haya informado.

• No olvide que siempre que le han concedido un préstamo hipotecario, cuando lo acaba de pagar, aún tendrá que “levantar” la carga ante Notario y ante el Registro de la Propiedad, para que definitivamente su finca esté libre de cargas. Es un gasto añadido que a veces no se tiene en cuenta; es la llamada “carta de pago” de su préstamo hipotecario.

• Si se ha comprado un piso nuevo que lleva unido un préstamo hipotecario “abierto” por el promotor, seguramente le valdrá la pena subrogarse en el mismo, ya que se ahorra algunos gastos (tasación, A.J.D. sobre la total responsabilidad, etc…); pero cuidado, aún así, negocie con la entidad bancaria el tipo de intereses; aunque ya le venga dado es negociable; porque dependiendo del plazo y condiciones le puede ser más rentable “abrir” un préstamo hipotecario nuevo en otra entidad. Sepa además que el promotor no le puede obligar a pagar los gastos de cancelación del préstamo que ya tenia la vivienda a vender.

• Tenga en cuenta que cuando usted venda, aunque venda el 1 de enero, el recibo de contribución o Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) municipal de ese año, según la ley es de su cuenta.

• En el tema del IVA hay que saber que:

- Las viviendas nuevas pagan el 7% de I.V.A.

- Los locales comerciales nuevos pagan el 16 % de IVA. De segunda mano ya pagan el 7% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

- Las plazas de garaje pagan el 7% de IVA, siempre que vayan vinculadas a una vivienda o que el comprador pueda demostrar que tiene una vivienda en la misma finca. Sí no, pagan el 16% de IVA.

- Las plazas de garaje de segunda mano pagan el 7% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.


• Por último, si tiene dudas, pregunte, asesórese todo lo que pueda, bien con profesionales, con gente del entorno, etc… ¿Cuanta gente arrepentida por no hacer una única pregunta? No sea tímido, que se juega mucho.
 

4.- Diccionario

Acción revocatoria o pauliana

Esta acción, prevista en el art. 1.111 del Código Civil, se refiere a la posibilidad de que los acreedores, después de haber perseguido los bienes de que esté en posesión el deudor para realizar cuanto se les debe, pueden impugnar los actos que el deudor haya realizado en fraude del derecho de los acreedores. Es decir, tratar de revocar las compraventas fraudulentas efectuadas por el deudor y tratar de que los bienes vendidos reviertan nuevamente al patrimonio del acreedor para poder así hacerse pago con ellos del crédito que ostentan.

Acta de notoriedad

Es un expediente notarial seguido ante notario hábil para actuar en la demarcación en la que se quiere practicar el acta y que tiene por objeto dejar acreditado, bajo la fe pública, algún hecho notorio y público que se produce. Es frecuente el empleo de este procedimiento como un trámite previo al judicial para la inmatriculación de las fincas o para acreditar la carencia de arrendatarios de un inmueble.

Ad casum

Se dice que una resolución es “ad casum” cuando está prevista en función de un caso concreto, estudiado, analizado y sentenciado teniendo en cuenta los condicionantes particulares que le afectan.

Hoy, las normas que dictan los poderes públicos son de carácter general, válidas para una generalidad de personas; sin embargo, en la Edad Media, la forma de construir el ordenamiento jurídico no era mediante normas generales y válidas para todos, sino mediante sentencias de los tribunales “ad casum”, resolviendo casos concretos que se les planteaban y empleadas posteriormente como precedente jurisprudencial alegable a casos similares.

Ad hoc

Es ésta una expresión de origen latino empleada para referirse a la creación de un organismo o tribunal ex profeso, es decir, para el caso concreto. No se trata de un organismo o tribunal creado con anterioridad para resolver todas las cuestiones que puedan ir planteándose, sino de un organismo o tribunal creado para el caso concreto planteado, posiblemente se disolverá una vez planteado el mismo.

Anticresis

La anticresis esa un derecho real de garantía poco empleado en la actualidad, pero muy extendido en la antigüedad mediante el que, una persona que precisa dinero y es propietaria de un inmueble, cede al acreedor que le presta el dinero, la explotación económica del inmueble al objeto de que éste se reintegre del importe del dinero prestado (principal) y los intereses producidos mediante la gestión o explotación del mismo, es decir, mediante los frutos que la finca produce.

Apremio

Procedimiento administrativo que puede instar la Administración con objeto de hacer efectivo el cobro de las deudas pecuniarias en la esfera urbanística.

Aprovechamiento urbanístico

Posibilidad de lucro privado que resulta de las edificabilidades, usos y características arquitectónicas permitidos por el planeamiento urbanístico en el suelo, y que determina su valor.

Bienes demaniales

Bienes de dominio público. Conjunto de propiedades administrativas formalmente afectadas al uso público y a los servicios públicos por expreso reconocimiento y delimitación hecha por la propia administración.

Calificación registral

La calificación registral es la que lleva a cabo el Registrador de la Propiedad antes de inscribir un documento en los libros del Registro. Verifica la legalidad del título o documento presentado y si el proceso de realización del mismo ha sido correcto, así como si la capacidad de las personas que lo han otorgado es la correcta.

Contra la decisión (calificación) del Registrador de la Propiedad cabe recurso ante el juez de Primera instancia.

Calificación urbanística

Régimen uniforme que el planeamiento establece en cada zona de suelo, entendida ésta tanto como extensión continua como discontinua, con el fin de orientar el proceso de urbanización y construcción. Hace referencia a un mismo tipo de ordenación de la edificación, idénticos parámetros urbanísticos, usos permitidos y edificabilidad, interviniendo, de esta manera, de forma decisiva en el valor de un inmueble.

Cargas

Las cargas son lo mismo que los gravámenes, es decir, los derechos constituidos sobre una finca que gravan la misma y que desmerecen el valor objetivo de ésta, ya que cada gravamen o carga constituye una depreciación del valor de la misma.

Cargas registrales

Las cargas o gravámenes registrales son aquellas cargas que afectan al inmueble y que se encuentran recogidas en las actas del Registro de la Propiedad.

Célula de habitabilidad

Documento expedido por la Administración Pública a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento.

Circunscripción territorial

La circunscripción territorial es el ámbito de actuación en el que un determinado organismo tiene competencia. Puede ser la circunscripción territorial local, comarcal, provincial, autonómica o nacional.

Coactivo

Significa “obligatorio”, sin opción o posibilidad de hacer, dar o decir algo de otro modo.

Coeficiente de ocupación de parcela

Parámetro de ordenación urbanística que indica el porcentaje de la superficie total de la parcela que puede ser ocupada por la edificación o por los sótanos. Puede estar establecido para el total de la edificación, o distinguir entre lo máximo que pueden ocupar las edificaciones principales y lo máximo que pueden ocupar las secundarias.

Condición resolutoria

Es la condición que, pactada en un contrato, resuelve el mismo al producirse la condición que ha sido pactada. Es decir el contrato surte plenos efectos hasta tanto no se produzca la condición resolutoria impuesta al mismo.

Condominio

El condominio es una expresión de origen latina empleada para designar el hecho de que el derecho de propiedad sobre una cosa es ejercido por más de una persona, mediante una distribución por cuotas ideales.

Consuetudinaria

Las normas se consideran de origen consuetudinario si están formadas por el pueblo en general, son de origen popular. La costumbre es una fuente del Derecho consuetudinaria, formada por la voluntad popular y tradicional expresada a lo largo de los años. Existen en España, reconocidos por la Constitución en su art.125, tribunales consuetudinarios o tradicionales (como el de las Aguas de Valencia)que responden a esta misma definición, órganos judiciales no integrados por juristas sino por ciudadanos. Estos tribunales se reconocen y admiten en nuestra legislación como reflejo y reconocimiento a la tradición popular que les ha dado soporte a lo largo de los años.

Copropiedad

Véase condominio.

Corretaje

Derecho o remuneración que percibe el mediador por su intervención en una operación mercantil.

Derecho de retracto

El derecho de retracto es consustancial al de tanteo y, al igual que sucedia en éste, no puede explicarse el mismo sino en relación al derecho o contrato del que se deriva. Sin embargo, en resumen, puede definirse al mismo como la facultad que asiste a una persona de resolver la venta efectuada por un tercero y subrogarse en la posición jurídica de uno de los contratantes, cuando no se le ha ofrecido en tanteo la cosa. Es éste un derecho de carácter subsidiario, ya que únicamente entra en juego en el caso de que no se le haya ofrecido en tanteo la cosa o se le haya ofrecido en condiciones diferentes a las que posteriormente se pactaron en la venta.

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo no puede ser explicado si no es en relación al derecho o contrato concreto del que se deriva (arrendamiento, censo enfitéutico, comuneros, colindantes, Derecho de retracto convencional. Ver pacto de retro.

Derecho de usufructo

El derecho de usufructo es un derecho real de uso mediante el que el propietario de una cosa (mueble, inmueble o semoviente) cede a un tercero el uso y disfrute de la misma con la condición de que salvaguarde la conservación y custodia de la misma. Antiguamente se empleaba la expresión “usufructus est utendi fruendi salva rerum substantia” para definir dicho derecho.

Derecho real

Son derechos que atribuyen a su titular una facultad sobre los bienes o intereses patrimoniales frente a otras personas. Se establecen como limitaciones a la propiedad o dominio de una cosa y, por tanto, al valor económico de ésta. El poder sobre la cosa se reparte entre el propietario y el titular del derecho real.

Derechos reales de garantía

Los derechos reales de garantía son aquellos mediante los que se adscriben uno o varios bienes determinados a la satisfacción preferente, mediante su valor en venta, cualquiera que sea el patrimonio en que se encuentren, de una obligación determinada. En el ámbito legal español podemos citar cinco derechos reales de garantía: la hipoteca mobiliaria e inmobiliaria, la prenda con o sin desplazamiento y la anticresis.

Desafectación

Declaración solemne que desvincula el bien al uso o servicio público.

Deslindes

Deslindar es el acto de diferenciar las lindes divisorias de dos fincas que, existentes, han desaparecido por el paso del tiempo o han devenido de imposible reconocimiento por el paso de los años. A continuación del deslinde suele amojonarse la linde mediante la colocación de hitos que marquen la línea divisoria y constituyan prueba del mismo hacia el futuro. El deslinde puede ser llevado a cabo entre los propietarios de los fundos, por vía notarial o judicial.

Dolo

El dolo suele definirse como la astucia, el engaño, el mecanismo artificioso empleado para engañar a una persona de forma voluntaria y consciente, con intención de defraudarla en el patrimonio económico de la misma. El dolo es causa de resolución de los contratos si el mismo es esencial y afecta a la esencia del mismo y, en todo caso, la persona que lo padece tiene derecho a una indemnización o resarcimiento integral por los perjuicios que le haya ocasionado la persona causante del mismo.

Edificabilidad

Se define como metro cuadrado de techo construido dividido por metro cuadrado de solar. Se entiende definida para la superficie construida sobre rasante, salvo cuando expresamente se indique otra cosa. Se entenderá por rasante la horizontal trazada en el  punto medio y a nivel de acera de una fachada.

Enajenar

Enajenar es transmitir a otro el derecho que se ostenta. Normalmente se asocia la expresión enajenar al contrato de compraventa.

Escritura pública

La escritura pública es un documento notarial que recoge un contrato o acto jurídico realizado por las partes. La escritura pública no es más que la forma que adopta o en la que se documenta el contrato. Únicamente los notarios pueden autorizar este tipo de documentos que gozan de la consideración de documento público y, además, es necesario con carácter imprescindible para la validez de ciertos derechos o contratos (poder notarial, hipoteca, derecho de superficie, etc.). Sin embargo, en resumen, podría definírsele como el derecho de preferencia que tiene cierta persona a adquirir una cosa con anterioridad a otra. Ello implica la necesidad de que se le ofrezca en compra a él antes que a nadie y, si él rechaza la compra o no la ejercita en el plazo legal indicado, pierde dicha preferencia y puede ofertarse ya la cosa a terceros.

Estudio de Detalle

Instrumento de planeamiento complementario, cuya necesidad de desarrollo viene indicada en las figuras de planeamiento superior – Plan General, Plan Parcial o Plan Especial de Reforma Interior. Se utiliza para precisar y adaptar algunos aspectos de la ordenación urbana que ya están determinados en dichas figuras, como son los casos de ajuste de una alineación, o rasante de la calle, o la ordenación de los volúmenes que pueden construirse en una parcela.

Evicción

La evicción es la privación total o parcial de la cosa comprada que sufre el comprador de la misma en virtud de una sentencia firme y como consecuencia de la existencia de un derecho anterior al contrato de adquisición de la cosa. Dicha pérdida de la cosa obliga a sanear al comprador de la misma por el vendedor (saneamiento por evicción). Normalmente, el saneamiento consistirá en la indemnización de los daños y perjuicios más el abono del precio obtenido en la venta.

Exceso de cabida

El exceso de cabida es el que se produce cuando existe una descoordinación entre los metros cuadrados publicados por el Registro de la Propiedad como superficie de una finca y los metros cuadrados existentes en la realidad. Estas descoordinaciones entre lo publicado y lo existente obedecen a las variaciones que se producen en los terrenos y al hecho de que la superficie existente en las descripciones de las fincas inscritas en el  Registro fueron tomadas hace muchos años y arrastradas de inscripción a inscripción. Los medios técnicos de medición y los sistemas métricos empleados en la antigüedad no ofrecen la fiabilidad de los actuales y con frecuencia se producen situaciones de exceso de cabida en virtud de las que se publican en el Registro de la Propiedad más metros cuadrados de los que realmente existen en la realidad.

Expediente de dominio

El expediente de dominio es un procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria que se sigue ante el Juzgado de Primera Instancia al objeto de conseguir alguno de los tres objetivos siguientes 1) inmatriculación de las fincas; 2) la mayor cabida de las mismas, o 3) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de las fincas.

Finca matriz

En el Registro de la Propiedad se denomina finca matriz al solar o edificación de la que provienen las fincas o departamentos independientes constituidos a través de la obra nueva y división horizontal de la finca madre (matriz). Si sobre un solar edificamos un inmueble que consta de 20 pisos, cada piso tendrá un número de finca registral independiente y constituirá un folio registral propio, pero todos ellos provienen de la finca matriz u originaria, en la que pueden existir ciertas cargas o gravámenes que se comuniquen a las fincas independientes.

Folio registral

En las actas del Registro de la Propiedad, cada vez que se inmatricula una finca se le asigna a la misma un número de terminado de folios que se presupone van a constituir el historial registral de la misma hacia el futuro. A dicho conjunto de folios que recopilan la historia de la finca se denomina folio registral.

Fuera de ordenación

Situación surgida por un cambio en el planeamiento urbanístico, mediante la cual los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la ordenación que la contradigan sólo podrán reedificarse de acuerdo con el nuevo plan.

Inmatriculación

Es el acceso por primera vez a las actas del Registro de la Propiedad de un solar o finca rústica. La inscripción de inmatriculación ha de ser siempre de dominio y constituye el acceso por primera vez al Registro de un bien inmueble que, si bien existe desde hace mucho tiempo, hasta ahora no había sido inscrito en el mismo. Normalmente la inmatriculación de una finca suele hacerse en el caso de que la misma desee ser vendida o permutada, circunstancia que motiva a los propietarios a regularizar la situación registral de la misma.

Justiprecio

Es el que se estima para una propiedad a expropiar, en el marco de un proceso expropiatorio, en base al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisión de los Jurados de Expropiación Forzosa o de los Tribunales de Justicia.

Licencia municipal

Acto administrativo mediante el cual la Administración Local permite la realización de determinadas actividades.

Licencia urbanística

Acto administrativo mediante el cual adquiere efectividad la posibilidad de parcelación, edificación, demolición, ocupación, aprovechamiento, etc., previa concreción de lo establecido al respecto en las leyes, planes de ordenación y el resto de la normativa urbanística.

Licitación

Acción de ofrecer precio por una cosa en una subasta.

Nudo propietario

Cuando el derecho real de usufructo se disocia el uso y la propiedad de la cosa, al usufructuario se le concede el uso y disfrute de la misma (el derecho a aprovecharse, gestionar y explotar económicamente la misma), y al propietario de la cosa, el simple título de tal y, como tal, se le denomina nudo propietario se excluye al propietario de todo derecho de aprovechamiento de la cosa.

Pacto de retro

El pacto de retroventa o retracto convencional es aquel que se produce cuando el vendedor se reserva en el contrato de compraventa el derecho a recuperar la cosa vendida mediante la entrega del precio, gastos del contrato, gastos necesarios y útiles hechos en la cosa. Históricamente fue empleado dicho pacto para esconder préstamos usuarios, ya que el comprador era el prestamista del dinero que entregaba al vendedor el precio del dinero de la venta (como préstamos) y recibía la cosa en garantía del cumplimiento de la obligación, de forma que el vendedor, si quería recuperar la cosa nuevamente, debía devolver el precio de la venta (principal) más los intereses pactados (gastos del contrato).

Parcela

Porción de suelo urbano edificable.

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

Instrumento de planeamiento general que clasifica el territorio del término municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. La regulación de la ordenación, edificación y protección en cada tipo de suelo se ha de indicar con el máximo grado de precisión que marca la legislación. El Plan General ha de contener un programa de Actuación y un Estudio Económico Financiero de evaluación de las actuaciones de desarrollo del Plan.

Plan Parcial (PP)

Instrumento de planeamiento parcial en suelo urbanizable, cuyo objetivo es proponer la ordenación y regulación concreta que permita su desarrollo. Las áreas de actuación y las características básicas son determinadas en el planeamiento general.

Pro indiviso

Cuando dos o más personas ostentan la propiedad por cuotas ideales sobre una cosa, se dice que ostentan una copropiedad común y “pro indiviso”. Es decir, cada uno es propietario de una porción o porcentaje de la cosa, pero el carácter indivisible de la misma hace que permanezca indivisible, ostentando cada uno un derecho porcentual sobre la misma.

Propiedad horizontal

Es el régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior de su piso y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un inmueble dividido por pisos.

Propiedad horizontal tumbada

Esta expresión se emplea para definir el régimen jurídico aplicable a las urbanizaciones privadas o casas adosadas, en las que se aplica un régimen jurídico similar al de la propiedad horizontal, con la diferencia de que en ésta los inmuebles se construyen hacia arriba, hacia el cielo, mientras que en las urbanizaciones privadas o casas adosadas, las construcciones se verifican a lo ancho, de ahí la expresión “tumbada”.

Recargo de apremio

Es exigible en el procedimiento recaudatorio que tiene lugar cuando el sujeto pasivo no ha satisfecho el pago de la cuota tributaria dentro del plazo de pago voluntario y que, asimismo, forma parte de la deuda tributaria, aunque su liquidación sea posterior al nacimiento de esta última.

Reparcelacion

Operación urbanística, dentro del sistema de cooperación, consistente en la extinción de las antiguas fincas registrales y en la creación de otras nuevas, con mantenimiento de las mismas titularidades, en virtud de la técnica de subrogación real, con afección de las fincas resultantes al pago de los gastos inherentes al sistema y concesión obligatoria de los terrenos correspondientes a favor del órgano actuante.

Segregaciones

Segregar es extraer una porción de terreno de una finca y constituir con el mismo una finca registral nueva que abre folio registral y tendrá a partir de entonces vida registral independiente. Por la segregación no se cancela la finca de la que se segrega una parte, sino que únicamente se le disminuye la superficie de la misma.

Solar

Parcela urbana con características particulares, características definidas por la Ley del Suelo y las figuras de planeamiento que afecten al terreno.

Suelo de naturaleza Urbana

Es el suelo que según la Ley Reguladora de Haciendas Locales y la normativa técnica de valoración catastral tiene la consideración de suelo urbano a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). En concreto, tiene esta consideración el suelo que tenga calificación de urbano según el planeamiento urbanístico, el apto para urbanizar de las Normas Subsidiarias, el urbanizable cuando está incluido en un sector, y si no lo está, a partir del momento en que se apruebe el instrumento urbanístico que lo desarrolle, los terrenos que dispongan de vías pavimentadas y servicios urbanos – alcantarillado, agua y electricidad -, los ocupados por construcciones urbanas, y terrenos que se fraccionen en contra de los dispuesto en la legislación agraria.

Suelo urbano

Es aquel que el planeamiento general reconoce ya como parte del tejido de la ciudad, por contar como mínimo con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, o por estar consolidado por la edificación con las características que establezcan la legislación urbanística. También alcanzan esta categoría los terrenos que en ejecución del planeamiento han sido urbanizados de acuerdo con el mismo. Se compone de solares y espacios públicos, aunque a veces quedan algunas áreas pendientes de urbanización.

Suelo urbanizable

El que puede incorporarse a la ciudad mediante su ordenación y urbanización a través de los instrumentos que define la ley, observando las determinaciones del planeamiento general. La Ley 6/1998 sobre régimen de suelo y valoraciones, define como suelo urbanizable todo aquel que no tenga condición de urbano o de no urbanizable.

Suelo no urbanizable

El que el planeamiento general establece que no puede ser objeto de urbanización, bien porque considera necesario preservarlo por su valor paisajístico, histórico, arqueológico, ambiental, agrícola, forestal, o ganadero, o bien porque lo considera inadecuado para el desarrollo urbano. También debe incluirse en esta clasificación el suelo sometido a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación en urbano.

Urbanización

En materia urbanística conjunto de obras previstas en el planeamiento que incluye las relativas a vialidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público y jardinería.

Valor catastral

Es el establecido por la aplicación de las normas técnicas de valoración específicas para el cálculo del valor catastral a efectos impositivos. Su cálculo se relaciona con una valoración fiscal.

Valor de mercado

Aquel impuesto por un Organismo oficial, por clasificación de la zona de emplazamiento, por calidad o por la ley de la oferta y la demanda.

Valor de oferta

Está íntimamente relacionado con una buena promoción y estrategia comercial; debería partir siempre del resultado del valor en venta, pudiendo fluctuar como consecuencia de la competencia de la red de vendedores o de la demanda.

Valor de repercusión

Valor del suelo correspondiente a cada unidad de superficie construida o edificable (ptas/m2 de construcción real o potencial). Se suele referenciar a la superficie construida sobre rasante.

Valor urbanístico

Es independiente de las características naturales del terreno; se basa en el aprovechamiento urbanístico del que el suelo es susceptible, en función del planeamiento que se afecta.

Valor en venta

Sería el que agrupa los costes de construcción del inmueble, solar de emplazamiento, acometida de los servicios, repercusión de las partes comunes con otros edificios o urbanización, proyecto, licencias y requisitos legales, así como beneficios.

 

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